کافی‌ست عبارت Percent of rent to income را در گوگل جست‌وجو کنید؛ یعنی «درصد اجاره به درآمد.» بعد از آن هم نام هر کشور را بنویسید. اولین نتایج به شما نشان می‌دهد که در هر کشور تامین اجاره خانه، چقدر از درآمد خانوار را می‌خورد. این عدد به طور معمول در اقتصادهایی سالم به حدود ۳۰ درصد می‌رسد. عددی که پیش از جدیدترین موج تورمی در ایران، از سوی مرکز آمار ایران، نزدیک به ۴۳ درصد برآورد شده است. براساس گزارشی که مرکز آمار ایران با عنوان «شاخص‌های کلان اقتصادی و اجتماعی کشور» در اردیبهشت ماه ۱۴۰۱ منتشر کرده است، «نسبت خالص هزینه مسکن به کل هزینه خانوار» برای خانوارهای شهری در سال ۱۳۹۹ به ۴۲.۸۱ درصد رسیده است. این عدد برای خانوارهای روستایی ۲۳.۱۴ درصد بوده است. این ارقام نسبت به سال ۱۳۹۸ حدود چهار درصد رشد نشان می‌دهد و برای سال ۱۴۰۰ هنوز عددی منتشر نشده است. (۱) یعنی تا پایان سال ۱۳۹۹ هر خانواده ایرانی به طور متوسط نزدیک به نصف درآمد خود را به اجاره‌بها اختصاص می‌داده است.
نسبت هزینه‌های خالص مسکن به کل هزینه‌های خانوار
همین اعداد و ارقام ساده نشان می‌دهد که تامین هزینه‌های مسکن اولا چقدر از درآمد یک خانواده ایرانی را می‌خورد و دوما یک ایرانی نسبت به شهروندان کشورهای اروپایی و امریکا چقدر پول خانه می‌دهد. سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار در ایران حدود ۲ برابر این نسبت در اتحادیه اروپا و منطقه یورو است.
بخشی از درآمدی که می‌تواند خرج خورد و خوراک، بهداشت و درمان، آموزش، پس‌انداز، سرمایه‌گذاری جدید و حتی تفریح شود، در عمل خرج تامین سرپناه می‌شود. در واقع خانواده‌ها ناچارند برای امن ماندن در سرپناه، از مصرف خوراکی‌های مورد نیاز برای سلامت بگذرند؛ از بسیاری از هزینه‌ها پزشکی چشم بپوشند؛ دستشان از پس‌انداز کوتاه می‌ماند؛ در آموزش عقب می‌مانند و سفر و مهمانی را تعطیل می‌کنند.
تازه این‌ها در شرایطی‌ست که بپذیریم آماری که مراجع رسمی در ایران منتشر می‌کنند، درست و دقیق است. مثلا بر اساس ستون «متوسط مبلغ و اجاره ماهانه به علاوه سه درصد ودیعه پرداختی برای اجاره یک متر مربع زیربنای مسکونی» در جدول «متوسط قیمت و اجاره ماهانه مسکن در کل کشور» که مرکز آمار منتشر کرده است، در تابستان ۱۴۰۰ متوسط اجاره‌بها متری ۳۰۸ هزار و ۴۲۶ «ریال» بوده است؛ این یعنی که اجاره یک خانه ۷۵ متری دو میلیون و ۳۱۳ هزار تومان می‌شود. روشن است که این رقم برای شهرهای بزرگ و مرکز و حتی شهرهای نزدیک به مرکز شبیه یک رویاست؛ اما مرکز آمار یک آمار کلی، متوسط و مبهم منتشر می‌کند و ارزیابی چنین آمارهایی در سطح کلان برای معامله‌گران، پژوهش‌گران یا حتی مصرف‌کنندگان ناممکن است.
تکان‌دهنده و هولناک: اطلاعاتی تازه از وضعیت مسکن در ایران
تازه‌ترین گزارش‌ها به نقل از کارشناس دفتر مطالعات رفاه اجتماعی وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی در میانه‌های اردیبهشت ۱۴۰۱ منتشر شده است. آماری که «خط صلح» برای خوانش آسان‌تر آن‌ها را به شکل کوتاه شده در زیر آورده است؛ در گزارش وزارت کار توضیح داده شده که «بد مسکنی» و «نداشتن دسترسی به مسکن مقرون به صرفه» دو شاخص تعریف مسکن هستند. (۲)
بد مسکنی: درصد افرادی که حداقل در یکی از ابعاد مسکن (دسترسی به آب، دسترسی به سرویس بهداشتی، مکان زندگی کافی، مسکن بادوام و امنیت تصدی) دچار محرومیت هستند.
نداشتن دسترسی به مسکن مقرون به صرفه: درصد افرادی که سهم مسکن، بیش از ۳۰ درصد هزینه‌های آنهاست.
هزینه مستاجرین نزدیک به خط فقر به‌طور میانگین: دو میلیون و ۴۵۰ هزار تومان. (ماهانه)
هزینه مستاجرین نزدیک به خط فقر در تهران (بالاترین نرخ): سه میلیون تومان. (ماهانه)
هزینه مستاجرین نزدیک به خط فقر در خراسان جنوبی (پایین‌ترین نرخ): ۸۳۷ هزار تومان. (ماهانه)
نرخ نداشتن دسترسی به مسکن مقرون به صرفه در مناطق شهری: ۴۹ درصد. (۹.۵ میلیون خانوار)
نرخ نداشتن دسترسی به مسکن مقرون به صرفه در مناطق روستایی: ۴۰ درصد. (۲.۴ میلیون خانوار)
مهمترین چالش فقر مسکن در مناطق روستایی: بد مسکنی.
دلیل اصلی بد مسکنی در مناطق روستایی: نوع مصالح به‌کار رفته در ساختمان‌ها.
خانوارهایی که در سال ۱۳۹۹ به مسکن مقرون به‌صرفه دسترسی نداشته‌اند: ۴۱ درصد خانوارهای کشور.
خانوارهایی که در سال ۱۳۹۰ به مسکن مقرون به‌صرفه دسترسی نداشته‌اند: ۳۳ درصد خانوارهای کشور.
نرخ متوسط کشوری بد مسکنی در سال ۱۳۹۹: ۱۹ درصد.
بالاترین نرخ بد مسکنی ایران در سال ۱۳۹۹: هرمزگان با ۶۴.۷۵ درصد.
پایین نرخ بد مسکنی ایران در سال ۱۳۹۹: ایلام با ۴.۳۰ درصد.
نرخ متوسط کشوری خانوارهای فاقد مسکن مقرون به‌صرفه در سال ۱۳۹۹(صاحبخانه‌ها): ۴۱ درصد.
بالاترین نرخ خانوارهای فاقد مسکن مقرون به‌صرفه در سال ۱۳۹۹ (صاحبخانه‌ها): تهران با ۸۱ درصد.
پایین‌ترین نرخ خانوارهای فاقد مسکن مقرون به‌صرفه در سال ۱۳۹۹(صاحبخانه‌ها): خراسان جنوبی با ۹ درصد.
نرخ متوسط کشوری خانوارهای فاقد مسکن مقرون به‌صرفه در سال ۱۳۹۹(مستاجران): ۵۷ درصد.
بالاترین نرخ خانوارهای فاقد مسکن مقرون به‌صرفه در سال ۱۳۹۹ (مستاجران): تهران با ۷۹.۹ درصد.
پایین‌ترین نرخ خانوارهای فاقد مسکن مقرون به‌صرفه در سال ۱۳۹۹(مستاجران): خراسان جنوبی با ۸.۳ درصد.
محروم‌ترین استان‌های کشور براساس شاخص‌های بخش مسکن: سیستان و بلوچستان – کرمان.
بیشترین میزان مستاجر در کشور: تهران با ۲۹.۳ درصد.
کمترین میزان مستاجر در کشور: آذربایجان شرقی با ۷.۴ درصد.
این آمارها تازه و تکان‌دهنده هستند. آمارهایی که مردم در دوره‌هایی طولانی در حال تجربه آن هستند. درصد تغییر قیمت‌های ماه تنها در پایتخت ایران و تنها از آبان ۱۳۹۹ تا پایان اسفند ماه ۱۴۰۰ نشان می‌دهد که مردم در بازه‌ای بین ۱۱۵ درصد تا ۲۰ درصد با رشد قیمت‌ها مواجه بودهاند.
کژ فهمی سیاست‌گذار
سابقه ساخت‌وساز، بازار، خرید و فروش و موضوعات مربوط به مسکن (هم مقدمات و تولید؛ هم عرضه و بازار) در دهه‌های گذشته نشان می‌دهد که سیاست‌گذاران دچار کژفهمی درباره ریشه‌های موضوع مسکن بودهاند. چرا؟ در این سال‌های راه‌حل‌هایی که داده شده که مشکلات مسکن در سبد کالای خانوار و موضوعات مربوط به رفاه شهروندان، نه تنها حل نشده بلکه چالش‌های عمیق‌تری هم رخ داده است. از مسکن مهر گرفته تا مسکن اجتماعی و… در هیچ کدام از دولت‌ها، سیاست‌های خانه‌دار شدن، باعث رفاه حال شهروندان نشد. «تنها بین سال‌های ۱۳۸۹ تا ۱۳۹۲ تعداد پروانه‌های صادر شده در تهران ۷۶۰ هزار واحد مسکونی بوده است. این تعداد برای اسکان جعیتی بیش از دو و نیم میلیون نفر کفایت می‌کند؛ یعنی اگر جمعیت تهران را فقط در شب در نظر بگیرید، ظرفیت ایجاد شده امکان اسکان بیش از ۳۰ درصد از کل جمعیت تهران را در برداشته است.» (۳) پیش‌تر عباس آخوندی، وزیر سابق راه و شهرسازی گفته بود مه «بخش بزرگ این پروانه‌ها برای واحدهایی است که با هدف سوداگری در مناطق یک، ۲، ۲۲ و ۵ با هدف فروش تراکم انجام شده که خواستند پول مدیریت شهری را تامین کنند.»
این تنها بخشی از فساد بزرگی‌ست که در اقتصاد ایران ریشه دوانده است؛ وضعیتی که نشان می‌دهد به احتمال خیلی زیاد، مشکل وضعیت مسکن در ایران توسعه ساخت و ساز نبوده است بلکه مشکلاتی بوده که از سمت اقتصاد کلان و قدرت خرید متقاضیان ناشی می‌شود. یکی از مهمترین مشکلات از طرف اقتصاد کلان موضوع تراکم فروشی بوده است. به گواه پژوهش‌گران این حوزه، اصلی‌ترین عامل قیمت گزاف مسکن در ایران قیمت زمین است. دولت‌ها به جای توسعه شهرها شروع به صدور تراکم (تراکم فروشی) در کلان‌شهرها کردند و از سوی دیگر، تمرکز امکانات و خدمات شهری در کلان‌شهرها باعث افزایش سرسام‌آور قیمت زمین شد.
نسبت وام به ارزش مسکن نقطه کور مصائب مردم
نسبت وام به ارزش مسکن، یک روش اندازه‌گیری اقتصادی‌ست که نشان می‌دهد ارزش خانه شما در مقایسه با مبلغی که بابت وام مسکن خود بدهکار هستید، چقدر است؟ کافی‌ست واژه Loan to value mortgage percent را در گوگل جست‌وجو کنید. گرچه اعداد بین ۶۰ تا ۸۰ درصد متغیر است اما عددی که به عنوان یک استاندارد در نظر گرفته می‌شود، ۷۰ درصد است؛ یعنی چه؟ یعنی در یک اقتصاد سالم وام مسکن باید ۷۰ درصد هزینه‌ها را پوشش دهد. اما نسبت وام به ارزش (LTV) در ایران چطور است؟ این عدد در ایران، کمتر از ۲۰ درصد است؛ یعنی چه؟ رقم وامی که تحت عنوان وام مسکن به زوجین اعطا می‌شود ۴۸۰ میلیون تومان است. اگر متوسط قیمت خرید هر متر آپارتمان را در تهران ۳۵ میلیون تومان در نظر بگیریم، برای خرید یک خانه ۷۵ متری باید ۲ میلیارد و ۶۲۵ میلیون تومان هزینه کنیم. وام مسکن ۴۸۰ میلیون تومانی چقدر از عدد بالا را تامین می‌کند؟ چیزی حدود یک پنجم یا ۱۸ درصد آن را. فاجعه‌بارتر اینکه برای بازپرداخت همین وام هم زوجین باید ماهی هشت میلیون و ۶۰۰ هزار تومان قسط پرداخت کنند. در حالی که نرخ دستمزدهای سال ۱۰۴۱ کمی بیش از ۶ میلیون تومان تعیین شده است.
واقعیت آن است که داستان مسکن در ایران، یک هزار توی دردناک و پیچیده است. «خط صلح» در این گزارش تلاش کرده بود، تا یک روایت ساده از آنچه شهروندان ایرانی تجربه می‌کنند نمایش دهد. قصه‌ای که به نظر نمی‌رسد پایان‌بندی خوشی داشته باشد. نه حالا و نه در چشم‌اندازی نزدیک.
هیچ نظری موجود نیست:
ارسال یک نظر